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 農村宅基地不可以進行買賣，但是國家現在已經逐漸的放開了農村宅基地建設紅利，允許村集體、村組織集中性利用農村土地搞開發建設。

另外，宅基地三權分置的最新概念也被提上了日程，關于宅基地的活用投入市場也將打開一個全新的局面和田地。

說的簡單一點，農村宅基地三權分置指的是，所有權歸村集體，使用權歸宅基地產權證的戶主，承包權可以進行轉讓。

只要經過宅基地產權戶主的同意和允許，房屋承包人既可以享受合同期內對該片房屋所在=土地的使用權，包括對這塊宅基地重新利用建設。

那么，又有誰會到農村來租房子呢？

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為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面及理論上、司法實踐等方面提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。

一、農村宅基地的特點

農村宅基地使用權的享有是與集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，在一定程度上具有福利性質和社會保障的功能。因此，宅基地使用權具有以下幾個特點：

第一，宅基地使用權的主體為集體經濟組織成員，具有人身屬性。

農民申請宅基地很大程度上因為其是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或戶的名義申請宅基地，并且農村宅基地的性質不會隨村民身份變化而改變。

第二，宅基地使用權的用途具有限制性。

農民獲得宅基地使用權后，只能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。

第三，宅基地使用權具有福利性和無期限性。

宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。因為提供了無期限的宅基地，農村居民享有了基本穩定的居住條件，客觀上維護了農村生活的穩定。因此，宅基地使用權只是基于集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性權利，只能在本集體經濟組織成員之間流轉。

二、農村宅基地、房屋買賣相關立法狀況

(一)國家立法

1、憲法

《憲法》第十條第四款規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，宅基地使用權轉讓需依照法律規定的原則。

2、法律

《土地管理法》作為現行調整土地管理方面的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權在內的各種類型土地的所有權，規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”

該法第六十二條對村民建房用地(宅基地)作了規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、**、直轄市規定的標準。”

“農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。”“農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

該法第六十三條對涉及宅基地使用權在內的集體土地使用權的流轉作了規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”

關于宅基地能否抵押，我國《擔保法》第三十七條規定：“下列財產不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外……。”第三十四條規定：“下列財產可以抵押：……(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權……。”依據該法，宅基地使用權不能單獨抵押。

3、行政法規和部門規章

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。”表明包括宅基地使用權在內的土地使用權的變更需進行相應的變更登記。

1995年，國家土地管理局印發了《確定土地所有權和使用權的若干規定》。其中關于農村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉完成后宅基地使用權面積超標的處理原則。第四十九條規定：“接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標準，按照有關規定處理后允許繼續使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權……。”第五十一條規定：“按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體。”

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法律規定農村宅基地屬于村集體，任何單位和個人不能到農村買宅基地建房，只能在同村本集體內流通買賣，因任何原因回收宅基地都是村集體的。只能同村本集體人買賣，同村人一般都是同姓同祖宗流傳下來的人，所以說農村宅基地不可以自由買賣。

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在回答這個問題之前，我覺得對于宅基地的定義應該強調一下：宅基地是農村集體組織內成員也就是農戶個人用作建房使用的土地，包括建了房子、建過房子或者不能居住的房屋下的土地。宅基地的所有權是屬于農村集體經濟組織，而不是農戶跟人的私有財產。

因此說到這里，大家應該可以明白了，宅基地不屬于私有財產，只是集體經濟組織免費無償提供給組織內成員建房用的土地。不屬于個人的私有財產，很明顯宅基地是不可以自由交易的。

雖然宅基地不可以自由買賣，但是可以將宅基地的使用權轉讓出去。為了不讓集體經濟財產受到損失，對于宅基地的轉讓對象，也是要求比較嚴格的，必須是同一個集體經濟組織內的成員，才可以相互轉讓，畢竟這樣宅基地無論怎么轉，還是在集體經濟組織內，集體財產內部轉讓不會影響整體利益。

因此對于宅基地使用權的轉讓，以下轉讓情況將被視為無效的：

 

宅基地使用權的轉讓必須要滿足以下條件才可以，而且必須全部滿足：

 

對于農村有宅基地的農民朋友，如果想把自己的宅基地轉讓出去，一定要考慮清楚，因為隨著土地確權基本完成，一旦宅基地轉讓出去，就無法再申請宅基地建房了。對于農村土地日益緊張的情況，農村宅基地的價值越來越大，也越來越稀少。土地變的這么稀缺的情況下，你真多愿意轉讓自己的宅基地嗎？

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