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四個月，老樓如何脫胎換骨

先在屋頂豎起鋼架，再蓋上坡屋頂，鋼架中將穿插避雷設備和排水管道。

老樓加面積，將使用工業化生產的建筑構件，只需每個構件搭上榫頭，就能像搭積木一樣把老樓加寬加厚。

新源里西11號樓平面戶型圖 北側外擴1.35米，南側外擴1.5米，左右戶建筑面積增加約11.9平方米，中間戶面積增加約14.7平方米。

記者在這棟老樓的西北角看到，山墻上還能看到幾十年前建筑普遍采用的鋼窗，上面刷著暗綠色的油漆，看年代，只比最老的木框窗戶年輕個10歲左右。

“我們會把這些窗戶更換為塑鋼窗，換窗的錢已經包括在工程費用內，住戶不用再單出錢。”李文峰說。

由于新加面積的外墻已經預埋了A級防火材料，沒加的山墻上，將會單獨進行保溫、節能改造。

記者在現場看到，居民樓北側山墻的作業梯上，三五個工人正在給3層的墻面抹灰。在還沒涂砂漿的下面半層墻體中，縱橫交錯的鋼筋形成的密密麻麻的網格，牢牢地罩住了整個墻面。

施工完成后，這層“鋼筋鐵骨”將被牢牢鎖進墻面里，等到抹灰結束后，外保溫等工序方能施工。據設計師說，這4面山墻將重新做防水，以解決靠外墻居民家下雨時滲水的問題。

用積木蓋房 讓老樓再度“長個兒”

“大家最關注的，是怎么把面積加出來。”前兩個星期，李文峰沒少跟著工作組去新源里西11號樓和農光里17號樓走家串戶，他發現，老百姓對怎么能把房子“接出來一截”，最感興趣。

“這個實際挺簡單，就和孩子拼玩具一個道理。”半蹲在地上，李文峰拿起幾張紙疊成紙板，直接比劃起來。幾個正在輪休的工人師傅見狀，也走過來和記者一起看個究竟。

在南北兩側淺溝已經施工完成后，就進入了“拼插”階段。施工單位會按照老房子事先量好的尺寸，量身定制預制構件。在這些預制構件上，已經做好了保溫層、門、窗口，也留好了相互拼接咬合的榫頭。

到時候，施工人員根據老房子開間的寬度，將預制構件的四面墻鉤在一起，其中一面要粘在老墻外側，然后在預制墻面勾縫中填上水泥，一間房的“拼插”就完成了。

等到第一層都做好以后，再鋪裝上天花板、也就是再上面一層樓的地板，再在第二層的位置，重復上一次的施工……一直到第5層施工結束。

雖然聽起來像一塊塊大型的玩具積木，但這些預制構件都來自工業化生產的流水線，堅固度足可以抵抗烈度為8度的地震。這些享受到最新建造技術的老房子，將通過這些“積木塊”，為老樓居民們增加居住面積。

至于增加面積的多少，則要看每棟樓的具體情況。在現場，市住建委副主任、北京市老舊小區綜合整治工作新聞發言人張農科對記者說，全市老舊小區改造中，凡是要進行抗震節能加固的1980年以前建成的住宅，都會考慮是否能夠給業主增加面積，但最終要取決于這棟樓四周還有沒有富余的地方。

“以新源里西11號樓為例，綜合改造后已經接近規劃紅線，可以說是最大限度地給每戶人家增加面積了。”李文峰說，“具體能不能補面積、補多少，是由老房原本的結構、承重決定的。”

具體到新源里西11號樓，這棟樓整整60套房子，一共只有兩種戶型。一種是南北通透的兩室一廳，主臥在南，客臥、衛生間、廚房分列在北，客廳居中；另外一種是全朝南的兩居，大門正朝樓梯，里面正對廚房、衛生間，兩個臥室分列東西兩側。

以南北通透的兩居為例，南面多往外延伸了1.5米，而北側多擴出去1.35米。

怎么南北向擴得不一樣，而且北面的數字還有零有整？原來，設計師們用電腦模擬了一天24小時的光照情況，發現如果南面加太多面積，就會影響主臥室的采光，使它變成“陰陽臉”。“后半截全是暗的，也不暖和。最后定了1.5米。”而北側主要考慮到現有廚房衛生間的面積太小，再加上道路紅線允許，就擴出去1.35米。

入戶量身 設計方案業主可“多選一”

走進新源里西11號樓3單元2樓的一戶人家，記者看到，進門北側是一個只有1米寬的廚房，只能做單面櫥柜，再加上一些食品，廚房用品，整個灶臺前，只能空余出一個人炒菜的位置，其他人想搭把手都沒地兒。衛生間也是一個窄小的長條。走進去依次是儲物柜、洗手池和馬桶。為了省地兒，很多人家將淋浴噴頭直接裝在了馬桶的正上方，洗澡的落腳處只是一塊60厘米見方的面積。

“改造后，衛生間和廚房所增加的面積緊挨著，構成了一個開間。可以給廚房做一個陽臺，也可以增加衛生間的面積，或者是給廚房、衛生間各增加一些面積。”設計師李文峰說，“理論上這3種方案都可行，業主可以自己選擇新面積的用途。”

記者現場比對別墅設計圖發現，如果業主選擇將廚房的窗戶打掉，給整個廚房加上一個大陽臺，就能增加廚房內的儲物功能。而且因為新源里西11號樓所有戶型中廚房基本都在北側，放菜、放肉都不容易壞。但是，衛生間就從原本的明衛變成了“半暗衛”，打開衛生間的門，直對著的是廚房陽臺。

“如果想加大衛生間，可以從現在衛生間窗戶的地方開一道門出去，這樣不僅洗澡的地方寬敞了，還能實現干濕分離。”在戶型平面圖上，設計師用馬克筆輕輕畫出了兩道，“不過，這樣衛生間就成了L形，有利有弊。一旦利用不好，容易浪費面積。”

而第三種，就是將增加的面積一分為二，分別補貼給廚房和衛生間。衛生間多了一個淋浴室的大小，廚房增加了一個小陽臺。這種相對中庸的選擇，優點是每個功能區都增加了面積，但缺點是各自增加得都不太多，而且需要開兩扇門。

“老房子的格局比較固定，如今南北向的擴寬，會讓戶型變得更長。我們現在就把選擇方案都告訴業主，如果業主想借機會給房子改變一下，可以提前考慮增加面積的使用方法。”說著，李文峰將筆重新插進了筆帽里。

如果被改造小區確定要增加面積，都會由設計師出具多套方案，讓業主自己挑選。這將成為本市老舊小區改造時通行的一個方法。

老房“戴帽子” 頂樓住戶告別“雨漏晴熱”

為了保證安全，記者沒有被允許走上即將改造的屋頂。但爬上周圍高樓張望，新源里西11號樓目前的屋頂坑坑洼洼，一片灰黑臟亂。

和很多老舊小區一樣，新源里西11號樓的屋頂是按照農村別墅設計圖“三氈四油”工藝做的防水。這項幾十年前廣泛應用的工藝雖然會讓剛完工的屋頂看上去很美，但整個像張“吸熱毯”，頂樓住戶到了夏天，天天都像在蒸桑拿。

“這頂上修也修過，補也補過，漏水了補得了，但夏天熱可沒法解決。”4單元的頂層住戶告訴記者，“三伏天的時候我們量過，太陽不曬的時候，我家得比一樓高6攝氏度，要是下午暴曬的時候，就是一蒸籠！”

“平改坡”工程，就是將平頂的房子改造成坡頂，俗稱給房子“戴帽子”。從2004年起，給老樓平改坡的工程，正式進入城市環境建設規劃，使得很多老樓的頂層居民告別了多年漏水、悶熱的日子。

2008年奧運會前，列入奧運規劃的117條城市主要街道上，完成了千余棟房屋的平改坡工程。如今，這項工程將繼續在老舊小區綜合整治中展開，而這次的改造將更進一步。

以前改造時，由于老房子安全承載性能有限，在施工中會盡量少用老式的陶瓦、水泥瓦，以減輕房子的負荷。現在，由于老樓“平改坡”和抗震節能加固一起進行，新增加的坡屋頂無須考慮負荷，可以使用更加堅固耐用的材料和施工工藝。初步測算，能給房子增加至少30年的使用壽命。

“我們會先在屋頂上豎起鋼架，用來支撐平改坡。”李文峰拿過記者的筆記本，一步步畫起了示意圖。

李文峰先畫下了幾條高低不一的豎道道，“這是鋼架”。隨后，牽拉整體樓棟的鋼索，將從這些“豎道道”中穿過，一些避雷設備和排水管道，也會預先埋入鋼架構成的空間中。

搭好架子，施工人員再將坡屋頂蓋上。如果坡屋頂上還要放太陽能裝置，屋頂坡面的斜度會進行嚴格測量和控制。

房子設計圖顯示，建成后的房子會有個漂亮的灰色坡屋頂，看上去很像四合院中老房子的屋檐。設計師說，老房改造的外觀設計都將與民居的風格協調一致，造型盡量簡單、明快，不會采用宮殿屋頂造型的“大帽子”。

清理“臟腑” 新管道能再用幾十年

綜合整治中，怎么改管線成了老舊小區居民關注的第二件大事兒。

“老人住老房，樓層高了爬不上去，都想住一樓；可一樓最煩人的一件事兒就是下水道老堵，一個禮拜得通兩三回，忒折騰人。”一提起經常反味兒的下水道，住在2單元的一位大爺就直嘆氣。

在別墅設計圖中顯示在老舊小區綜合整治中，老房子的水、電、氣、熱管線如果陳舊了、甚至如果有破裂危險，可以由主管部門給予更換。和之前的粉刷、加外保溫、平改坡等外在工程不同，這項工作需要入戶，進到每家的廚房、衛生間中，把舊管子拆了安裝新的。這項工程，如同給陳舊多年的老房子徹底換上一副新的“臟腑”。

更引人注意的是，此次綜合整治的小區要進行一戶一表的熱計量改造。這項工程雖然本身不起眼，但很多家庭都會因此降低供暖費。“在暖氣上安裝一個手表大小的計熱器，以后冬天就是燒多少，交多少；現在的供暖費是封頂價，如果是市政集中供暖的家庭，在做了外保溫之后，供暖費應該只會降低，不會增加。”市重大辦相關工作人員說。

而新源里西11號樓的管道是否改造，怎么改造，還在征求業主意見的過程中。

“為了保證質量，最好還是都改了，但是，更改以后，業主可能還要移動管道，或者移空調主機。”李文峰說。

拿最簡單的空調室外機改造為例，改造后的空調掛機有了固定的居所，外墻美觀了，排水也會更順暢。但由于接出來一截面積，空調的位置就從原本的靠窗，變成了靠中間。有些空調室內機的管道不夠長，可能就要重新打孔、移機或者接管道。新增加面積的空間內如果需要用電，還需要接個電源。同樣，廚房、衛生間的面積增加后，業主想挪灶臺、洗手池等連接管道的設備，也需要再次移動管道。

扮美外觀 告別千篇一律“火柴盒”

如今，透過綠色安全網，還能看到11號樓的陽臺下，有著當年流行施工砌就的石質菱形回紋，這種紋路在上世紀60年代左右建成的房屋中經常能見到，到了80年代左右，就消失了。

“當年有這種花紋就不錯了，到了80年代前后，由于當時住宅只須滿足最基本的功能需要，造成了很多形式單一、顏色呆板，與古都風貌很不協調的民宅。”在南禮士路的辦公區內，市規劃委相關負責人指著圖樣說。

在這次改造中，讓“火柴盒”變形、變色也成了整治內容之一。記者在新源里西的最新一版效果圖上看到，磚紅和灰這兩種頻繁出現在城市建筑中的顏色，實現了融合。

“為了和附近的建筑相呼應，屋頂上用了偏灰的城市色調，墻體上按照修舊如舊的原則保留了一部分紅磚色，底部的灰色是為了在視覺上產生呼應，白色的窗框、樓梯外側的白色立柱是為了提亮整體色調。”設計師說。

紅磚樓曾經是北京的特色，當年算是小洋樓，遠處一看就特顯眼。但幾十年前的住宅設計得太單一，同一種戶型、結構在城市中被簡單復制，產生了很多“火柴盒”。經過一番裝飾，這一個個“火柴盒”在不久的將來會變得漂亮。

“今年全市有1500萬平方米的老舊小區要進行綜合整治，很多都處于重要大街附近。為了保證新改造的小區不再出現成片的"火柴盒"，我們已經開始進行重要大街兩側老舊小區建筑外立面設計方案的制定工作，這些住宅要能與周圍的建筑相呼應，不會特立獨行。”市規劃委相關負責人說。

安防娛樂 小區將添新“家具”

當樓體施工告一段落，小區綜合整治將進入“添彩”的環節，小區中還將增加不少“家具”。

其中包括，更新、補建信報箱；進行技防設施安裝；公廁維修，公共照明設施維護，垃圾桶、垃圾站等環衛設施設備添置，排除消防隱患; 增設門衛室、社區防護欄，并增設監控房和視頻監控設施；整修或者擴寬道路；整修樹木；修補、更換井蓋；鋪設方磚等。

更新、補建的信報箱，能夠代替現在一些報紙、雜志贈送的報箱，小區的樓道內會變得更為整潔。

安裝技防設施、增設監控房和視頻監控設施，給老舊小區住戶多上了一道安全鎖。新增加的護欄也能起到安全作用讓任何人遠遠看去都會發現，別看是老舊小區，這兒的安防設施和其他新建商品房小區一樣好。

垃圾桶和垃圾站的增設，會讓小區里更清潔，密閉式垃圾站的設計，也不會讓夏天的樓道中，再躥出一股爛西瓜皮味兒。

公廁維修好了以后，老人要在小區里遛彎兒，不用著急趕回家上衛兩層別墅圖生間。在路上的行人，也能就近沾個光。

另外，一些小區還將安裝文化宣傳欄和社區健身器材，建設業委會辦公用房和物業管理用房等，建設便民菜站、小超市等便民服務設施。鍛煉、讀報、買菜、買鹽，都是走路兩三分鐘后就能實現的事兒。

“我們要做的，就是一次性把近幾年要改造的項目都做了。有些老舊小區此前已經進行過部分項目的試點，所以會按不同的情況改造。”市住建委副主任張農科說。

綠地還建 把美好環境還給居民

老北京人都愛花花草草，一棵核桃，幾株垂柳，裝點著方寸之間的小院兒，也給窗外帶來了更多生氣。“這兒早年間有過月季，開得可盛了。”劉奶奶指著樓前的一片黃土說。

幾十年的歲月，老樓里不斷添丁增人。房子不夠住時，違建就會占了綠化的地兒。讓原本規整漂亮的小區花園一步步被人煙蠶食。

“綠化部門正在針對老舊小區的綠化恢復進行設計，整體原則是違建拆除后要恢復綠地，一些不用移動的植株，可以不挪動。但有些老舊小區擴建后會傷及樹木，我們會在施工前把樹木移栽走，等到施工完畢后，再補種花木。”設計師說。

在3單元一戶人家陽臺外側，有兩棵已經長到4層樓高的柿子樹。根據規劃，大樹處在樓房改造的施工范圍內。

“我們已經做好了方案，施工槽先往大樹的反方向開挖，等過一陣天再暖和點兒，就請專門的綠化人員給兩棵樹做移栽，給它們找到更好的去處。”工作人員解釋道。

由于已經接近規劃紅線，又沒有地下空間，新源里西11號樓暫時沒有考慮增設停車位的問題。但記者從主管部門獲悉，由園林局、市交通委牽頭，正在制定小區改造綠化停車、園藝美化及道路改造等管理辦法。

按照現行標準，如果增加綠化停車位，地磚就都要改成草皮磚；在磚塊鏤空的地方種上綠草；停車區域內還要栽種大樹；如果要增設立體停車位，還將配置專門的停車員進行管理。

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